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ホームインスペクション（建物状況調査）って何？売主にメリットはあるのか

2022年12月27日

近年、不動産売買の現場でよく見られるようになった「ホームインスペクション（建物状況調査）」。一見、買主様にしかメリットのない検査にも思えますが、実は不動産を売る方にとっても非常にメリットが大きいのです。

ホームインスペクション（建物状況調査）とは？

ホームインスペクションとは、建物の欠陥や劣化の状況を確認する検査です。検査するのは、国土交通省に認められた専門家。第三者機関のプロに建物の状況を検査してもらうことで、客観的に、中立的に建物の状況を知ることができます。

何を検査するの？

インスペクションで検査するのは、建物の基礎や外壁など構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分です。検査にかかるのは、2〜3時間。2018年には不動産会社にインスペクションの説明や斡旋の有無を確認することが義務付けられているため、不動産会社に依頼すれば簡単に実施できます。

インスペクションは修繕ではない

ホームインスペクションを行うと、住宅の劣化や欠陥が分かります。雨漏りのようにすぐ修繕した方が良い事項と、サイディングのコーキングの小劣化のように、先々修繕した方が良い事項など、将来的な修繕と費用に付いてもアドバイスをもらえます。

ただし、修繕が必要な箇所があったとしても、売主様に修繕する義務はありません。あくまで、インスペクションは状況把握が目的です。

米国では実施が一般的

日本以上に中古不動産の取引がさかんなアメリカでは、売買前にインスペクションをするのが一般的です。

中古物件は、住んできた方のメンテナンスや使用状況によって状況が大きく異なり、住宅の欠陥の多くは目に見えない部分に潜んでいます。日本でも、近年では国をあげてインスペクションを推進しており、その重要性は認知され始めています。

売主様がインスペクションを受けるメリット

ホームインスペクションは、買主様の「安心」のための制度です。しかし、買主様がメリットに感じてくれるということは、間接的に売主様のメリットにもなります。加えて、2020年の民法改正によって、不動産の売主に課せられることとなった「契約不適合責任」のリスクもインスペクションによって低減します。

物件の付加価値になる

中古住宅を購入する人は、多かれ少なかれ不安を感じています。新築物件のように、立地や価格、性能、間取り、広さだけではなく「劣化状況」も物件選びのポイントとなります。

不動産に限ったことではありません。中古のブランド品を見るときには、誰しもが傷の有無や使用感、修繕が必要ならその費用を購入前に知りたいと思うものでしょう。状態がわからないものに購入意欲は湧かないはずです。

不動産は、ブランド品よりはるかに高額なものであり、家族の生活の基盤となり命を預ける場所。「状況・状態がわかる」というのは、物件の大きな付加価値となります。

「契約不適合責任」のリスクが減る

売主様の直接的なメリットとして、契約不適合責任を負うリスクが減ることが挙げられます。

契約不適合責任とは、2020年の民法改正で「瑕疵（かし）担保責任」に代わって不動産の売主が負わなければならなくなった責任です。この責任により、売却後に契約に適合していない欠陥などが発覚した場合、売主様は減額や修繕費用の負担などをしなければなりません。また、損害賠償請求や契約解除にまで発展するおそれもあります。

売買前のインスペクションの目的は、状況把握。売主様および買主様が、目に見えない部分までの状況を把握することで、売主が契約不適合責任を負うリスクは格段に下がるといえるでしょう。

保険の加入も

既存住宅状況調査技術者講習を修了した技術者が、告示で定められた方法基準に則って調査するインスペクションによって問題がみられなかった場合、あるいは問題のある箇所を修繕した場合には「瑕疵（かし）保険」に加入できます。瑕疵保険とは、売買後に発覚した構造耐力上主要な部分や雨水が侵入する部分に欠陥が生じた場合に、修繕費用などを保証してくれる保険です。

検査に加え保険へ加入できれば、売主様の契約不適合責任のリスクはさらに引き下がるといえるでしょう。